공유오피스 투자는 부동산 투자 중에서도 “공간을 쪼개서(유연하게) 파는 비즈니스”에 투자하는 성격이 강해요.
그래서 아파트 투자처럼 시세 차익만 보는 게 아니라, 운영과 수요 흐름을 같이 봐야 수익 구조가 제대로 보이기 시작해요.
오늘은 초보자도 이해하기 쉽게 공유오피스 투자 포인트를 산업과 숫자 관점으로 정리해볼게요.
공유오피스는 쉽게 말해 “임대료를 내고 통째로 빌린 뒤, 잘게 나눠 더 비싸게 빌려주는 모델”이에요.
건물주 입장에서는 공실을 줄이고 임대료를 높일 수 있는 옵션이 되고요.
이용자 입장에서는 보증금 부담을 줄이고, 계약 기간을 유연하게 가져가고, 관리 스트레스 없이 바로 입주할 수 있다는 장점이 있어요.
하지만 투자자 입장에서는 이 구조가 곧 리스크이기도 해요.
왜냐하면 ‘빌리는 비용’은 비교적 고정인데, ‘되파는 가격과 속도’는 경기와 수요에 따라 출렁이기 때문이에요.
공유오피스 투자에서 가장 중요한 키워드는 3개예요.
가동률, 단가, 계약기간이에요.
가동률은 얼마나 많이 채웠는지예요.
단가는 좌석당, 평당으로 얼마에 받는지예요.
계약기간은 고객이 얼마나 오래 머무는지예요.
이 3개가 동시에 좋아야 수익이 탄탄해져요.
반대로 셋 중 하나라도 흔들리면 수익이 빠르게 줄어들 수 있어요.
공유오피스 투자를 볼 때 초보자들이 자주 착각하는 부분이 있어요.
“공유오피스는 트렌드니까 무조건 성장한다”는 생각이에요.
트렌드는 맞지만, 모든 지역과 모든 건물이 다 수혜를 받는 건 아니에요.
공유오피스는 특히 입지와 수요층이 생명이라서, 같은 도시 안에서도 성패가 크게 갈려요.
입지는 단순히 ‘강남, 여의도’ 같은 이름값만 보면 안 돼요.
진짜 중요한 건 “그 건물에 들어올 고객이 왜 여기로 와야 하는가”예요.
스타트업이 많은 지역인지, 프리랜서·1인 사업자 수요가 있는지, 대기업 위성오피스 수요가 있는지에 따라 성격이 완전히 달라져요.
예를 들어 대기업 수요가 많으면 장기 계약이 늘어 안정성이 좋아질 수 있고요.
반대로 소규모 사업자 위주면 유연하지만 이탈이 잦아 가동률이 흔들릴 수 있어요.
공유오피스는 ‘부동산’이면서 동시에 ‘운영 사업’이에요.
그래서 운영 역량을 꼭 봐야 해요.
운영 역량은 이런 데서 드러나요.
공간 설계가 좋아서 좌석 단가가 올라가는지요.
커뮤니티 매니지먼트나 부가 서비스로 이탈을 줄이는지요.
기업 고객을 유치해서 장기 계약 비중을 높이는지요.
이런 부분이 약하면 광고비와 판촉비만 늘고, 실속은 없는 구조가 되기 쉬워요.
투자 방식은 크게 두 갈래로 나뉘어요.
첫 번째는 ‘운영사(브랜드) 투자’예요.
공유오피스 기업의 지분이나 관련 상품에 투자하는 방식으로, 부동산 시황뿐 아니라 기업의 확장 전략, 비용 구조, 브랜드 파워가 성과를 좌우해요.
두 번째는 ‘공간(자산) 투자’예요.
특정 오피스 공간에서 나오는 임대수익을 기반으로 한 상품이거나, 공유오피스가 들어간 건물(오피스 빌딩)에 간접 투자하는 방식이에요.
초보자 입장에서는 보통 두 번째가 이해하기 쉬운 편인데, 대신 수익률이 기대만큼 안 나오는 구간이 있을 수 있어요.
수익 구조를 현실적으로 계산하는 습관도 중요해요.
공유오피스는 매출이 “좌석 수 × 좌석당 단가 × 가동률”에서 시작해요.
여기서 비용이 생각보다 많이 나가요.
임차료, 관리비, 인테리어 감가, 인건비, IT·보안·청소, 마케팅 비용이 들어가요.
특히 인테리어 비용은 초기 투자금이 커서 회수 기간이 길 수 있어요.
그래서 단순히 ‘월 임대료 대비 매출’만 보지 말고, 고정비가 얼마나 무거운지도 꼭 같이 봐야 해요.
공유오피스에서 리스크를 크게 만드는 변수도 정리해볼게요.
첫째는 경기예요.
경기가 꺾이면 가장 먼저 줄이는 게 사무실 비용인 경우가 많아요.
특히 소규모 사업자나 스타트업은 축소나 이전이 빠르게 일어날 수 있어요.
둘째는 공급이에요.
같은 상권에 공유오피스가 너무 늘면 가격 경쟁이 심해지고, 단가가 내려가요.
셋째는 금리예요.
오피스 빌딩이나 리츠 같은 간접 투자 상품은 금리 변화에 민감할 수 있어요.
넷째는 계약 구조예요.
고객은 단기 계약인데 운영사는 장기 임차라면, 수요가 줄 때 손실이 커져요.
그럼 초보자는 어떻게 접근하는 게 좋을까요.
저는 공유오피스 투자에서는 ‘보수적으로 시작’이 답이라고 생각해요.
방법을 3단계로 나눠볼게요.
1단계는 상장 리츠나 부동산 ETF로 “오피스 섹터”를 먼저 경험해보는 거예요.
공유오피스만 찍기보다 오피스 자산 전체에 분산되면 변동성이 상대적으로 줄어들 수 있어요.
2단계는 공유오피스 비중이 있는 자산이나 상품을 보되, 지역과 임차인 구성을 확인하는 거예요.
대기업 비중이 있는지, 장기 임대차가 얼마나 되는지, 공실 위험이 어떤지 이런 것들이요.
3단계는 특정 운영사나 특정 지점에 직접적으로 연결된 상품을 소액으로 테스트하는 거예요.
이 단계는 구조를 충분히 이해했을 때만 추천드려요.
마지막으로 체크리스트를 드릴게요.
공유오피스 투자 검토할 때 아래 7가지는 꼭 보시면 좋아요.
어떤 지역의 어떤 수요층을 노리는지요.
가동률이 최근에 안정적으로 유지되는지요.
좌석 단가가 경쟁사 대비 어떤지요.
장기 계약 고객 비중이 있는지요.
임차료 같은 고정비가 매출 대비 과하지 않은지요.
인테리어 투자금 회수 기간이 현실적인지요.
공급이 계속 늘어나는 상권인지요.
공유오피스는 잘 되면 현금흐름이 매력적이고, 공간을 유연하게 운영하면서 수익을 뽑아낼 수 있는 모델이에요.
하지만 운영과 경기 영향을 크게 받는 만큼 “부동산이라 안전하다”는 생각으로 접근하면 위험해질 수 있어요.
초보자라면 오피스 자산 전체를 먼저 이해하고, 분산과 소액으로 천천히 경험을 쌓는 방식이 가장 안전해요.
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